Değer artış kazancı vergisi nasıl hesaplanır?
Gelir Vergisi Kanunu'nun mükerrer 80. maddesi, bedelle edinilen gayrimenkullerin edinme tarihinden başlayarak beş yıl içinde satılmasından doğan kazancı değer artışı kazancı sayar. Süre gün gün hesaplanır; Gelir İdaresinin hesaplama aracı gibi bu sayfa da beşinci yıl dönümündeki satışı süre içinde kabul eder.
Mükerrer 81. maddeye göre alış bedeli, alıştan önceki ay ile satıştan önceki ay arasındaki Yİ-ÜFE artışı kadar artırılır. Endeksleme için artışın kanundaki eşiğe ulaşması gerekir; ulaşmazsa alış bedeli olduğu gibi kullanılır.
Satış bedelinden endeksli alış bedeli ile satıcının üzerinde kalan gider, vergi ve harçlar düşülerek safi değer artışı bulunur. Satış yılı için belirlenen istisna tutarı düşülür, kalan tutar yıllık beyannameyle beyan edilir.
Aynı yıl kira ya da serbest meslek kazancı gibi başka gelirlerini de beyan ediyorsan hepsi birlikte vergilendirilir. Bu durumda diğer gelirlerin matrahını girersen hesaplayıcı değer artışına düşen ek vergiyi ayrıca gösterir.
Formül
- Endeks artışı
(satıştan önceki ay Yİ-ÜFE − alıştan önceki ay Yİ-ÜFE) ÷ alıştan önceki ay Yİ-ÜFE- Endeksli alış bedeli
alış bedeli × satış endeksi ÷ alış endeksi (artış eşiği aşılırsa)- Safi değer artışı
satış bedeli − endeksli alış bedeli − giderler- Değer artışına düşen vergi
tarife(diğer matrah + kazanç − istisna) − tarife(diğer matrah)
Örnek hesap
Aşağıdaki örnek, şu değerlerle (Alış (edinme) tarihi: 06.03.2024, Satış tarihi: 09.06.2026, Alış bedeli (TL): 4.000.000,00 TL, Satış bedeli (TL): 8.000.000,00 TL, Nasıl edindin?: Satın alma, trampa (bedelli)) güncel veri setine göre hesaplayıcının kendisiyle hesaplanmıştır.
| Adım | Hesap | Değer |
|---|---|---|
| Beş yıl kontrolü | satış 09.06.2026 ≤ 06.03.2024 + 5 yıl | vergiye tabi |
| Yİ-ÜFE artışı | (5.454,58 − 3.149,03) ÷ 3.149,03 × 100 (Şubat 2024 → Mayıs 2026) | %73,21 |
| Endekslenmiş alış bedeli | 4.000.000 × 5.454,58 ÷ 3.149,03 | 6.928.584,36 TL |
| Safi değer artışı | 8.000.000 − 6.928.584,36 | 1.071.415,64 TL |
| 2026 istisnası | min(1.071.415,64, 150.000) | 150.000,00 TL |
| Vergiye tabi kazanç | 1.071.415,64 − 150.000 | 921.415,64 TL |
| Değer artışına düşen vergi | 2026 tarifesi (921.415,64) | 211.282,22 TL |
| Değer artışı kazancı için gelir vergisi | 211.282,22 TL |
Güncel oranlar ve veriler
Yurt içi üretici fiyat endeksi (Yİ-ÜFE, 2003=100), aylıkteyit sürüyor
Resmî kaynaktan teyit sürüyor; ayrıntı veri sayfasında.
Değer artışı kazancı istisna tutarı (GVK mük.80)
Kaynaklar (3)
- 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu mükerrer m.80 (değer artışı kazançları, beş yıl kuralı, istisna), mükerrer m.81 (safi değer artışı, Yİ-ÜFE endekslemesi)
- GİB — Diğer kazanç ve iratlar (2025 istisna 120.000 TL, 2026 istisna 150.000 TL)
- GİB — Gayrimenkullerin 5 Yıl İçinde Elden Çıkarılmasında Gelir Vergisi (Şubat 2026, yayın no 583; Yİ-ÜFE tablosu ve örnekler)
Gelir vergisi tarifesi (ücret dışı gelirler, GVK 103)
- 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu mükerrer m.80 (değer artışı kazançları, beş yıl kuralı, istisna), mükerrer m.81 (safi değer artışı, Yİ-ÜFE endekslemesi) (erişim 01.11.2026)
- GİB — Gayrimenkullerin 5 Yıl İçinde Elden Çıkarılmasında Gelir Vergisi (Şubat 2026, yayın no 583; Yİ-ÜFE tablosu ve örnekler) (erişim 01.11.2026)
Son güncelleme: (içerik ya da kullanılan verinin son değiştiği ya da kontrol edildiği tarih).
Hesaba katılmayanlar
- Ücret gelirinin de beyan edildiği durumlar, sağlık ve eğitim harcaması gibi indirimler ile beyanname damga vergisi hesaba katılmaz.
- Ticari işletmeye kayıtlı taşınmazların satışı ticari kazançtır; bu sayfa yalnız işletmeye dahil olmayan taşınmazlar içindir.
- Hisse senedi, kripto varlık ve diğer menkul kıymet satışları farklı kurallara tabidir.
- Veri setinde olmayan son aylar için Yİ-ÜFE değerini kendin girmen gerekir.
Sıkça sorulan sorular
Evi beş yıl dolmadan satarsam her zaman vergi öder miyim?
Hayır. Endeksli alış bedeli ve giderler düşüldükten sonra kalan kazanç satış yılının istisna tutarını aşmıyorsa beyanname verilmez ve vergi çıkmaz.
Mirasla kalan evi satınca değer artış kazancı vergisi var mı?
Yok. Miras ve bağış gibi bedelsiz yollarla edinilen taşınmazların satışı, süreye bakılmaksızın değer artışı kazancı sayılmaz.
Hangi ayın Yİ-ÜFE değeri kullanılır?
Alış ayından önceki ayın ve satış ayından önceki ayın endeksi kullanılır. Örneğin mart ayında alınan ev için şubat ayı endeksi esas alınır.
Beyan ve ödeme ne zaman yapılır?
Kazanç, satışı izleyen yılın mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesiyle beyan edilir; vergi mart ve temmuz aylarında iki taksitte ödenir.
Beş yıllık süre nasıl sayılır?
Tapudaki edinme tarihinden satış tarihine kadar takvim günü esas alınır. Beş yılın dolduğu günden sonraki satışlarda bu vergi doğmaz.