Kira geliri vergisi nasıl hesaplanır?
Konut olarak kiraya verilen yerlerden elde edilen yıllık hasılatın bir kısmı GVK m.21 uyarınca vergiden istisnadır. Ticari, zirai ya da mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar ve gayrisafi gelir toplamı kanundaki sınırı aşanlar bu istisnadan yararlanamaz.
İşyeri kiralarında kiracı, brüt kira üzerinden stopaj keser. Stopajlı işyeri kirası, istisnayı aşan konut kirasıyla birlikte beyan sınırını aşmıyorsa beyan edilmez; kesilen vergi nihai vergi olur.
Beyan edilecek tutardan götürü gider düşülür ve kalan safi irat ücret dışı tarifeyle vergilendirilir. Beyana dahil edilen işyeri kirası için yıl içinde kesilen stopaj hesaplanan vergiden mahsup edilir.
Beyanname gelirin elde edildiği yılı izleyen mart ayında verilir ve vergi mart ile temmuz aylarında iki eşit taksitle ödenir. Bu nedenle 2026 baharında 2025 yılı kiralarını beyan edersin: gelir yılını buna göre seç.
Formül
- İstisna sonrası konut kirası
konut kirası − konut istisnası- Beyan edilecek kira
istisna sonrası konut kirası + (beyan sınırı aşılıyorsa) brüt işyeri kirası- Matrah
beyan edilecek kira × (1 − götürü gider oranı)- Ödenecek vergi
tarifeye göre vergi − mahsup edilen stopaj
Örnek hesap
Aşağıdaki örnek, şu değerlerle (Gelir yılı: 2026, Yıllık konut kira geliri (TL): 240.000,00 TL, Yıllık brüt işyeri kira geliri (TL): 0,00 TL, Ticari, zirai ya da serbest meslek kazancı beyan ediyorum: Hayır) güncel veri setine göre hesaplayıcının kendisiyle hesaplanmıştır.
| Adım | Hesap | Değer |
|---|---|---|
| Konut istisnası | min(240.000, 58.000) | 58.000,00 TL |
| Beyan edilecek kira | 182.000 + 0 | 182.000,00 TL |
| Götürü gider | 182.000 × %15 | 27.300,00 TL |
| Vergi matrahı | 182.000 − 27.300 | 154.700,00 TL |
| Hesaplanan gelir vergisi | 2026 tarifesi (ücret dışı) | 23.205,00 TL |
| Mahsup edilecek stopaj | 0 × %20 | 0,00 TL |
| Ödenecek gelir vergisi | 23.205,00 TL |
Güncel oranlar ve veriler
Kira geliri: konut istisnası, beyan sınırı, götürü gider ve stopaj oranı
Gelir vergisi tarifesi (ücret dışı gelirler, GVK 103)
- 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu m.21 (konut kira istisnası), m.74 (götürü gider), m.94 (tevkifat), m.103 (tarife) (erişim 31.10.2026)
- GİB — Kira Geliri Rehberi 2026 (2025 gelirleri; konut istisnası, götürü gider, %20 kesinti, beyan sınırı, örnekler) (erişim 31.10.2026)
Son güncelleme: (içerik ya da kullanılan verinin son değiştiği ya da kontrol edildiği tarih).
Hesaba katılmayanlar
- Yalnızca götürü gider yöntemi hesaplanır; gerçek gider (amortisman, faiz, bakım onarım) seçeneği yoktur.
- Kira dışındaki gelirler matraha eklenmez; diğer gelir alanı yalnızca istisna sınırını kontrol eder.
- Sağlık, eğitim ve bağış gibi beyannamede indirilecek harcamalar ile beyanname damga vergisi hesaba katılmaz.
- Hisseli mülklerde her ortağın kendi payını ayrı girmesi gerekir; istisna her ortak için ayrı uygulanır.
Sıkça sorulan sorular
Konut kira istisnası kimlere uygulanmaz?
Ticari, zirai ya da mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlara ve ücret, faiz, kira gibi gelirlerinin gayrisafi toplamı kanundaki sınırı aşanlara uygulanmaz. İstisna tutarını aşan kirayı beyan etmeyen ya da eksik beyan eden de istisnayı kaybeder.
Sadece işyeri kiram var, beyanname verecek miyim?
Kiracın stopaj kestiyse ve yıllık brüt kira beyan sınırını aşmıyorsa beyanname vermezsin. Sınırı aşarsan tüm işyeri kirasını beyan eder, kesilen stopajı mahsup edersin.
Kesilen stopaj hesaplanan vergiden fazlaysa ne olur?
Fark, beyannameden sonra başvuruyla iade alınabilir ya da diğer vergi borçlarına mahsup edilebilir.
Götürü gider mi gerçek gider mi daha avantajlı?
Belgelendirebildiğin giderler götürü gider tutarını aşıyorsa gerçek gider avantajlı olabilir. Götürü gideri seçen iki yıl geçmeden gerçek gidere dönemez.
Eşimle hisseli dairenin kirası nasıl beyan edilir?
Her ortak kira gelirinin kendi hissesine düşen kısmını ayrı beyan eder ve istisnadan ayrı ayrı yararlanır. Hesaplayıcıya kendi payını gir.