Arsa payı nasıl hesaplanır?
Önce her bağımsız bölümün (daire, dükkân) değeri belirlenir. Kanun bu değerin bölümün konumuna (kat, cephe, manzara) ve büyüklüğüne göre hesaplanmasını ister; uygulamada değerleri çoğunlukla bir bilirkişi ya da proje müellifi belirler.
Her bölümün değeri bütün bölümlerin toplam değerine bölünür ve paydayla çarpılır. Payda 100, 1000, 10000 ya da tapudaki başka bir sayı olabilir; büyük payda yuvarlama kaybını azaltır.
Bulunan paylar çoğunlukla kesirlidir. Hesaplayıcı önce hepsini aşağı yuvarlar, eksik kalan payları kesri en büyük olan bölümlere birer birer dağıtır (en büyük kalan yöntemi). Böylece payların toplamı paydaya tam eşit olur.
Değer yerine puan da girebilirsin: örneğin metrekareyi kat ve cephe katsayısıyla çarpıp bulduğun puanlar aynı oranı verir.
Formül
- Tam pay
payᵢ = değerᵢ ÷ Σ değer × payda- Tam sayıya yuvarlama
⌊payᵢ⌋ + kalan paylar en büyük kesirlere (Σ = payda)
Örnek hesap
Aşağıdaki örnek, şu değerlerle (Bağımsız bölüm değerleri: 2500000; 3000000; 3000000; 3500000, Payda (toplam pay): 1000) hesaplayıcının kendisiyle hesaplanmıştır.
| Adım | Hesap | Değer |
|---|---|---|
| Toplam değer | 2.500.000 + 3.000.000 + 3.000.000 + 3.500.000 | 12.000.000 |
| 1. bölümün tam payı | 2.500.000 ÷ 12.000.000 × 1.000 | 208,3333 |
| Tam sayıya yuvarlama | aşağı yuvarla, eksik payları kesri en büyük olanlara dağıt | 1000/1000 |
| Arsa payları (payda 1.000) | 208/1000 · 250/1000 · 250/1000 · 292/1000 |
Örneğin tablosu (4 satır)
| Bölüm no | Değer | Oran (%) | Tam pay | Arsa payı |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 2.500.000,00 | 20,8333 | 208,33 | 208/1000 |
| 2 | 3.000.000,00 | 25 | 250,00 | 250/1000 |
| 3 | 3.000.000,00 | 25 | 250,00 | 250/1000 |
| 4 | 3.500.000,00 | 29,1667 | 291,67 | 292/1000 |
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.3 (arsa payı, bağımsız bölümlerin değerleriyle oranlı tahsis) (erişim 01.11.2026)
Son güncelleme: (içerik ya da kullanılan verinin son değiştiği ya da kontrol edildiği tarih).
Hesaba katılmayanlar
- Bağımsız bölüm değerlerini hesaplayıcı belirlemez; değer biçimi bilirkişi işidir.
- Arsa paylarının yeniden düzenlenmesi mahkeme kararı ya da tüm maliklerin oybirliğiyle yapılır; sonuç bu sürecin yerine geçmez.
- Tapuda farklı bir yuvarlama yöntemi kullanılmış olabilir.
Sıkça sorulan sorular
Arsa payı metrekareye göre mi belirlenir?
Kanun yalnız metrekareyi değil, bölümün değerini esas alır. Aynı büyüklükteki zemin kat dükkânı ile üst kat dairenin değeri farklı olabildiği için arsa payları da farklı olabilir.
Arsa payı yanlış dağıtılmışsa ne yapılır?
634 sayılı Kanun'un 3. maddesine göre arsa payları bölüm değerleriyle oranlı değilse her kat maliki düzeltme için mahkemeye başvurabilir.
Payda olarak neden 1000 ya da 10000 kullanılır?
Paydanın büyüklüğü hukuki bir zorunluluk değildir; büyük payda payları daha hassas gösterir ve yuvarlama farkını küçültür.