Konut kredisi nasıl hesaplanır?
Konut kredisi de eşit taksitlidir: her ay kalan anaparanın faizi ödenir, kalan kısım anaparadan düşer. Vade uzadıkça taksit düşer, toplam faiz artar.
Konut kredilerinde KKDF kesilmez. BSMV istisnası ise 28.12.2023'ten beri yalnızca kredinin kullanıldığı tarihte üzerine kayıtlı konutu bulunmayanlara uygulanır; konutun varsa faize BSMV eklenir.
BDDK, konut kredisinde kredi tutarının konut değerine oranını sınırlar. Oran konut değeri arttıkça düşer, enerji kimlik belgesi sınıfı iyi olan konutlarda daha yüksektir. Sen, eşin ya da reşit olmayan çocuğun adına konut varsa oran ayrıca azaltılır.
Güncel kredi/değer oranları ve vergi kuralları aşağıdaki veri tablolarında kaynaklarıyla yer alır.
Formül
- Aylık taksit
Kredi tutarı × r ÷ (1 − (1 + r)^−vade), r = aylık faiz (konutun varsa BSMV dahil)- Azami kredi
Konut değeri × kredi/değer oranı (konut değeri ve enerji sınıfına göre)- Konutu olanlarda
Azami oran, kararda belirtilen oranda azaltılır
Örnek hesap
Aşağıdaki örnek, şu değerlerle (Kredi tutarı: 2.000.000,00 TL, Aylık faiz oranı: %2,79, Vade (ay): 120, Üzerime kayıtlı konut var: Hayır, Eşimin ya da 18 yaş altı çocuğumun konutu var: Hayır, Konutun değeri: 4.000.000,00 TL, Enerji kimlik belgesi sınıfı: C) güncel veri setine göre hesaplayıcının kendisiyle hesaplanmıştır. Veri seti: 30.10.2026.
| Adım | Hesap | Değer |
|---|---|---|
| Kredi tutarı | 2.000.000,00 TL | |
| Aylık faiz oranı | %2,79 | |
| KKDF oranı (faiz üzerinden) | %0 | |
| BSMV oranı (faiz üzerinden) | %0 | |
| Vergili aylık oran | Aylık faiz × (1 + KKDF + BSMV) = %2,79 × (1 + %0 + %0) | %2,79 |
| Aylık taksit | 2.000.000 × r ÷ (1 − (1 + r)⁻¹²⁰), r = vergili aylık oran | 57.932,14 TL |
| Toplam geri ödeme | 120 taksitin toplamı | 6.951.856,20 TL |
| Azami kredi tutarı | Konut değeri 4.000.000,00 TL × %80 | 3.200.000,00 TL |
| Aylık taksit | 57.932,14 TL |
Örneğin tablosu (120 satır)
| Taksit | Taksit tutarı | Anapara | Faiz | KKDF | BSMV | Kalan anapara |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 57.932,14 | 2.132,14 | 55.800,00 | 0,00 | 0,00 | 1.997.867,86 |
| 2 | 57.932,14 | 2.191,63 | 55.740,51 | 0,00 | 0,00 | 1.995.676,23 |
| 3 | 57.932,14 | 2.252,77 | 55.679,37 | 0,00 | 0,00 | 1.993.423,46 |
| 4 | 57.932,14 | 2.315,63 | 55.616,51 | 0,00 | 0,00 | 1.991.107,83 |
| 5 | 57.932,14 | 2.380,23 | 55.551,91 | 0,00 | 0,00 | 1.988.727,60 |
| 6 | 57.932,14 | 2.446,64 | 55.485,50 | 0,00 | 0,00 | 1.986.280,96 |
| 7 | 57.932,14 | 2.514,90 | 55.417,24 | 0,00 | 0,00 | 1.983.766,06 |
| 8 | 57.932,14 | 2.585,07 | 55.347,07 | 0,00 | 0,00 | 1.981.180,99 |
| 9 | 57.932,14 | 2.657,19 | 55.274,95 | 0,00 | 0,00 | 1.978.523,80 |
| 10 | 57.932,14 | 2.731,33 | 55.200,81 | 0,00 | 0,00 | 1.975.792,47 |
| 11 | 57.932,14 | 2.807,53 | 55.124,61 | 0,00 | 0,00 | 1.972.984,94 |
| 12 | 57.932,14 | 2.885,86 | 55.046,28 | 0,00 | 0,00 | 1.970.099,08 |
| 13 | 57.932,14 | 2.966,38 | 54.965,76 | 0,00 | 0,00 | 1.967.132,70 |
| 14 | 57.932,14 | 3.049,14 | 54.883,00 | 0,00 | 0,00 | 1.964.083,56 |
| 15 | 57.932,14 | 3.134,21 | 54.797,93 | 0,00 | 0,00 | 1.960.949,35 |
| 16 | 57.932,14 | 3.221,65 | 54.710,49 | 0,00 | 0,00 | 1.957.727,70 |
| 17 | 57.932,14 | 3.311,54 | 54.620,60 | 0,00 | 0,00 | 1.954.416,16 |
| 18 | 57.932,14 | 3.403,93 | 54.528,21 | 0,00 | 0,00 | 1.951.012,23 |
| 19 | 57.932,14 | 3.498,90 | 54.433,24 | 0,00 | 0,00 | 1.947.513,33 |
| 20 | 57.932,14 | 3.596,52 | 54.335,62 | 0,00 | 0,00 | 1.943.916,81 |
| 21 | 57.932,14 | 3.696,86 | 54.235,28 | 0,00 | 0,00 | 1.940.219,95 |
| 22 | 57.932,14 | 3.800,00 | 54.132,14 | 0,00 | 0,00 | 1.936.419,95 |
| 23 | 57.932,14 | 3.906,02 | 54.026,12 | 0,00 | 0,00 | 1.932.513,93 |
| 24 | 57.932,14 | 4.015,00 | 53.917,14 | 0,00 | 0,00 | 1.928.498,93 |
| 25 | 57.932,14 | 4.127,02 | 53.805,12 | 0,00 | 0,00 | 1.924.371,91 |
| 26 | 57.932,14 | 4.242,16 | 53.689,98 | 0,00 | 0,00 | 1.920.129,75 |
| 27 | 57.932,14 | 4.360,52 | 53.571,62 | 0,00 | 0,00 | 1.915.769,23 |
| 28 | 57.932,14 | 4.482,18 | 53.449,96 | 0,00 | 0,00 | 1.911.287,05 |
| 29 | 57.932,14 | 4.607,23 | 53.324,91 | 0,00 | 0,00 | 1.906.679,82 |
| 30 | 57.932,14 | 4.735,77 | 53.196,37 | 0,00 | 0,00 | 1.901.944,05 |
| 31 | 57.932,14 | 4.867,90 | 53.064,24 | 0,00 | 0,00 | 1.897.076,15 |
| 32 | 57.932,14 | 5.003,72 | 52.928,42 | 0,00 | 0,00 | 1.892.072,43 |
| 33 | 57.932,14 | 5.143,32 | 52.788,82 | 0,00 | 0,00 | 1.886.929,11 |
| 34 | 57.932,14 | 5.286,82 | 52.645,32 | 0,00 | 0,00 | 1.881.642,29 |
| 35 | 57.932,14 | 5.434,32 | 52.497,82 | 0,00 | 0,00 | 1.876.207,97 |
| 36 | 57.932,14 | 5.585,94 | 52.346,20 | 0,00 | 0,00 | 1.870.622,03 |
| 37 | 57.932,14 | 5.741,79 | 52.190,35 | 0,00 | 0,00 | 1.864.880,24 |
| 38 | 57.932,14 | 5.901,98 | 52.030,16 | 0,00 | 0,00 | 1.858.978,26 |
| 39 | 57.932,14 | 6.066,65 | 51.865,49 | 0,00 | 0,00 | 1.852.911,61 |
| 40 | 57.932,14 | 6.235,91 | 51.696,23 | 0,00 | 0,00 | 1.846.675,70 |
| 41 | 57.932,14 | 6.409,89 | 51.522,25 | 0,00 | 0,00 | 1.840.265,81 |
| 42 | 57.932,14 | 6.588,72 | 51.343,42 | 0,00 | 0,00 | 1.833.677,09 |
| 43 | 57.932,14 | 6.772,55 | 51.159,59 | 0,00 | 0,00 | 1.826.904,54 |
| 44 | 57.932,14 | 6.961,50 | 50.970,64 | 0,00 | 0,00 | 1.819.943,04 |
| 45 | 57.932,14 | 7.155,73 | 50.776,41 | 0,00 | 0,00 | 1.812.787,31 |
| 46 | 57.932,14 | 7.355,37 | 50.576,77 | 0,00 | 0,00 | 1.805.431,94 |
| 47 | 57.932,14 | 7.560,59 | 50.371,55 | 0,00 | 0,00 | 1.797.871,35 |
| 48 | 57.932,14 | 7.771,53 | 50.160,61 | 0,00 | 0,00 | 1.790.099,82 |
| 49 | 57.932,14 | 7.988,36 | 49.943,78 | 0,00 | 0,00 | 1.782.111,46 |
| 50 | 57.932,14 | 8.211,23 | 49.720,91 | 0,00 | 0,00 | 1.773.900,23 |
| 51 | 57.932,14 | 8.440,32 | 49.491,82 | 0,00 | 0,00 | 1.765.459,91 |
| 52 | 57.932,14 | 8.675,81 | 49.256,33 | 0,00 | 0,00 | 1.756.784,10 |
| 53 | 57.932,14 | 8.917,86 | 49.014,28 | 0,00 | 0,00 | 1.747.866,24 |
| 54 | 57.932,14 | 9.166,67 | 48.765,47 | 0,00 | 0,00 | 1.738.699,57 |
| 55 | 57.932,14 | 9.422,42 | 48.509,72 | 0,00 | 0,00 | 1.729.277,15 |
| 56 | 57.932,14 | 9.685,31 | 48.246,83 | 0,00 | 0,00 | 1.719.591,84 |
| 57 | 57.932,14 | 9.955,53 | 47.976,61 | 0,00 | 0,00 | 1.709.636,31 |
| 58 | 57.932,14 | 10.233,29 | 47.698,85 | 0,00 | 0,00 | 1.699.403,02 |
| 59 | 57.932,14 | 10.518,80 | 47.413,34 | 0,00 | 0,00 | 1.688.884,22 |
| 60 | 57.932,14 | 10.812,27 | 47.119,87 | 0,00 | 0,00 | 1.678.071,95 |
| 61 | 57.932,14 | 11.113,93 | 46.818,21 | 0,00 | 0,00 | 1.666.958,02 |
| 62 | 57.932,14 | 11.424,01 | 46.508,13 | 0,00 | 0,00 | 1.655.534,01 |
| 63 | 57.932,14 | 11.742,74 | 46.189,40 | 0,00 | 0,00 | 1.643.791,27 |
| 64 | 57.932,14 | 12.070,36 | 45.861,78 | 0,00 | 0,00 | 1.631.720,91 |
| 65 | 57.932,14 | 12.407,13 | 45.525,01 | 0,00 | 0,00 | 1.619.313,78 |
| 66 | 57.932,14 | 12.753,29 | 45.178,85 | 0,00 | 0,00 | 1.606.560,49 |
| 67 | 57.932,14 | 13.109,10 | 44.823,04 | 0,00 | 0,00 | 1.593.451,39 |
| 68 | 57.932,14 | 13.474,85 | 44.457,29 | 0,00 | 0,00 | 1.579.976,54 |
| 69 | 57.932,14 | 13.850,79 | 44.081,35 | 0,00 | 0,00 | 1.566.125,75 |
| 70 | 57.932,14 | 14.237,23 | 43.694,91 | 0,00 | 0,00 | 1.551.888,52 |
| 71 | 57.932,14 | 14.634,45 | 43.297,69 | 0,00 | 0,00 | 1.537.254,07 |
| 72 | 57.932,14 | 15.042,75 | 42.889,39 | 0,00 | 0,00 | 1.522.211,32 |
| 73 | 57.932,14 | 15.462,44 | 42.469,70 | 0,00 | 0,00 | 1.506.748,88 |
| 74 | 57.932,14 | 15.893,85 | 42.038,29 | 0,00 | 0,00 | 1.490.855,03 |
| 75 | 57.932,14 | 16.337,28 | 41.594,86 | 0,00 | 0,00 | 1.474.517,75 |
| 76 | 57.932,14 | 16.793,09 | 41.139,05 | 0,00 | 0,00 | 1.457.724,66 |
| 77 | 57.932,14 | 17.261,62 | 40.670,52 | 0,00 | 0,00 | 1.440.463,04 |
| 78 | 57.932,14 | 17.743,22 | 40.188,92 | 0,00 | 0,00 | 1.422.719,82 |
| 79 | 57.932,14 | 18.238,26 | 39.693,88 | 0,00 | 0,00 | 1.404.481,56 |
| 80 | 57.932,14 | 18.747,10 | 39.185,04 | 0,00 | 0,00 | 1.385.734,46 |
| 81 | 57.932,14 | 19.270,15 | 38.661,99 | 0,00 | 0,00 | 1.366.464,31 |
| 82 | 57.932,14 | 19.807,79 | 38.124,35 | 0,00 | 0,00 | 1.346.656,52 |
| 83 | 57.932,14 | 20.360,42 | 37.571,72 | 0,00 | 0,00 | 1.326.296,10 |
| 84 | 57.932,14 | 20.928,48 | 37.003,66 | 0,00 | 0,00 | 1.305.367,62 |
| 85 | 57.932,14 | 21.512,38 | 36.419,76 | 0,00 | 0,00 | 1.283.855,24 |
| 86 | 57.932,14 | 22.112,58 | 35.819,56 | 0,00 | 0,00 | 1.261.742,66 |
| 87 | 57.932,14 | 22.729,52 | 35.202,62 | 0,00 | 0,00 | 1.239.013,14 |
| 88 | 57.932,14 | 23.363,67 | 34.568,47 | 0,00 | 0,00 | 1.215.649,47 |
| 89 | 57.932,14 | 24.015,52 | 33.916,62 | 0,00 | 0,00 | 1.191.633,95 |
| 90 | 57.932,14 | 24.685,55 | 33.246,59 | 0,00 | 0,00 | 1.166.948,40 |
| 91 | 57.932,14 | 25.374,28 | 32.557,86 | 0,00 | 0,00 | 1.141.574,12 |
| 92 | 57.932,14 | 26.082,22 | 31.849,92 | 0,00 | 0,00 | 1.115.491,90 |
| 93 | 57.932,14 | 26.809,92 | 31.122,22 | 0,00 | 0,00 | 1.088.681,98 |
| 94 | 57.932,14 | 27.557,91 | 30.374,23 | 0,00 | 0,00 | 1.061.124,07 |
| 95 | 57.932,14 | 28.326,78 | 29.605,36 | 0,00 | 0,00 | 1.032.797,29 |
| 96 | 57.932,14 | 29.117,10 | 28.815,04 | 0,00 | 0,00 | 1.003.680,19 |
| 97 | 57.932,14 | 29.929,46 | 28.002,68 | 0,00 | 0,00 | 973.750,73 |
| 98 | 57.932,14 | 30.764,49 | 27.167,65 | 0,00 | 0,00 | 942.986,24 |
| 99 | 57.932,14 | 31.622,82 | 26.309,32 | 0,00 | 0,00 | 911.363,42 |
| 100 | 57.932,14 | 32.505,10 | 25.427,04 | 0,00 | 0,00 | 878.858,32 |
| 101 | 57.932,14 | 33.411,99 | 24.520,15 | 0,00 | 0,00 | 845.446,33 |
| 102 | 57.932,14 | 34.344,19 | 23.587,95 | 0,00 | 0,00 | 811.102,14 |
| 103 | 57.932,14 | 35.302,39 | 22.629,75 | 0,00 | 0,00 | 775.799,75 |
| 104 | 57.932,14 | 36.287,33 | 21.644,81 | 0,00 | 0,00 | 739.512,42 |
| 105 | 57.932,14 | 37.299,74 | 20.632,40 | 0,00 | 0,00 | 702.212,68 |
| 106 | 57.932,14 | 38.340,41 | 19.591,73 | 0,00 | 0,00 | 663.872,27 |
| 107 | 57.932,14 | 39.410,10 | 18.522,04 | 0,00 | 0,00 | 624.462,17 |
| 108 | 57.932,14 | 40.509,65 | 17.422,49 | 0,00 | 0,00 | 583.952,52 |
| 109 | 57.932,14 | 41.639,86 | 16.292,28 | 0,00 | 0,00 | 542.312,66 |
| 110 | 57.932,14 | 42.801,62 | 15.130,52 | 0,00 | 0,00 | 499.511,04 |
| 111 | 57.932,14 | 43.995,78 | 13.936,36 | 0,00 | 0,00 | 455.515,26 |
| 112 | 57.932,14 | 45.223,26 | 12.708,88 | 0,00 | 0,00 | 410.292,00 |
| 113 | 57.932,14 | 46.484,99 | 11.447,15 | 0,00 | 0,00 | 363.807,01 |
| 114 | 57.932,14 | 47.781,92 | 10.150,22 | 0,00 | 0,00 | 316.025,09 |
| 115 | 57.932,14 | 49.115,04 | 8.817,10 | 0,00 | 0,00 | 266.910,05 |
| 116 | 57.932,14 | 50.485,35 | 7.446,79 | 0,00 | 0,00 | 216.424,70 |
| 117 | 57.932,14 | 51.893,89 | 6.038,25 | 0,00 | 0,00 | 164.530,81 |
| 118 | 57.932,14 | 53.341,73 | 4.590,41 | 0,00 | 0,00 | 111.189,08 |
| 119 | 57.932,14 | 54.829,96 | 3.102,18 | 0,00 | 0,00 | 56.359,12 |
| 120 | 57.931,54 | 56.359,12 | 1.572,42 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
Güncel oranlar ve veriler
Kredi vergileri: KKDF ve BSMV (ihtiyaç, taşıt, konut)
Kaynaklar (4)
- GİB — KKDF oranları tablosu (2010/974 s. BKK: tüketici kredilerinde %15)
- GİB özelgesi — konut kredilerinde KKDF kesintisi yapılmaz (KKDF 6 Sıra No.lu Tebliğ m.3/2)
- 7345 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı — tüketici kredilerinde BSMV %15 (RG 07.07.2023, sayı 32241)
- 7491 sayılı Kanun m.6 — GVK (6802) m.29 konut kredisi BSMV istisnası sınırlaması (RG 28.12.2023)
Konut kredisi kredi/değer oranları (BDDK)
Kaynaklar (3)
- BDDK Kurul Kararı 11364 (29.01.2026) — konut kredilerinde kredi/değer oranı ve azami kredi tutarı
- BDDK Kurul Kararı 10656 (24.08.2023) — kendisinin/eşinin/çocuğunun konutu olanlarda oranın %75 azaltılması
- BDDK Kurul Kararı 10849 (15.02.2024) — riskli yapı olarak yıkılan/yıkım kararı alınan tek konut malikliğe sayılmaz
- 7491 sayılı Kanun m.6 (konut kredisi BSMV istisnası) (erişim 30.10.2026)
Son güncelleme: (içerik ya da kullanılan verinin son değiştiği ya da kontrol edildiği tarih).
Hesaba katılmayanlar
- Ekspertiz, ipotek, DASK ve hayat sigortası gibi masraflar hesaba katılmaz.
- Konut değeri olarak bankanın ekspertiz değeri esas alınır; satış fiyatı farklı olabilir.
- Değişken faizli ve ara ödemeli kredi türleri kapsanmaz.
Sıkça sorulan sorular
Konut kredisinde KKDF ve BSMV var mı?
KKDF yoktur. BSMV, kredi tarihinde üzerine kayıtlı konutu bulunmayanlardan alınmaz; konutun varsa faize BSMV eklenir.
Ev fiyatının ne kadarını kredi olarak çekebilirim?
BDDK, konut değeri ve enerji sınıfına göre azami kredi/değer oranı belirler. Konut değerini girersen hesaplayıcı güncel tabloya göre kullanabileceğin en yüksek krediyi gösterir.
Enerji sınıfı neden önemli?
Enerji kimlik belgesindeki sınıfı yüksek konutlarda BDDK daha yüksek kredi/değer oranına izin verir. Belgeyi satıcıdan ya da bankadan öğrenebilirsin.
Konut kredisinde vade sınırı var mı?
BDDK'nın konut kredileri için kararları vade değil kredi/değer oranı sınırı getirir. Azami vadeyi bankalar kendi politikalarına göre belirler.
Eşimin üzerine kayıtlı ev varsa ne değişir?
Kredi/değer oranı hesabında senin, eşinin ve reşit olmayan çocuklarının konutları birlikte dikkate alınır ve oran düşer. BSMV istisnası ise kredinin kullanıldığı tarihte senin üzerine kayıtlı konut olup olmamasına bakar.